REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, TERRITÓRIO E DESENVOLVIMENTO URBANO SUSTENTÁVEL: ANÁLISE DA REURB-S EM TERESINA-PI

Abstract

RESUMO: A presente pesquisa analisa a regularização fundiária urbana de interesse social (Reurb-S) no município de Teresina-PI, com foco na aplicação dos instrumentos técnicos previstos na Lei nº 13.465/2017, especialmente o estudo preliminar das desconformidades e o projeto urbanístico. Parte-se da hipótese de que a implementação da política, ao privilegiar a titulação jurídica da posse em detrimento da integração urbanística e territorial, limita sua capacidade de contribuir para o desenvolvimento urbano sustentável. O objetivo geral consiste em analisar a Reurb-S em Teresina a partir da perspectiva do território e do desenvolvimento urbano sustentável, examinando a articulação entre diagnóstico, planejamento e execução das intervenções. Como objetivos específicos, busca-se analisar a irregularidade fundiária no município; examinar a relação entre estudo preliminar, projeto urbanístico e os objetivos da Reurb; e avaliar a situação urbanística do Residencial Herbert de Sousa (Residencial Betinho), núcleo urbano informal de interesse social regularizado pelo poder público municipal. A metodologia adotada possui natureza qualitativa e quantitativa, com abordagem descritiva e exploratória, estruturada em pesquisa bibliográfica, documental e levantamento empírico in loco. A pesquisa documental baseou-se em dados e relatórios oficiais da Prefeitura de Teresina, enquanto o estudo de caso envolveu observação direta, grupo focal com moradores e análise de dados cadastrais e socioeconômicos. Também foram utilizados referenciais metodológicos do ONU-Habitat e a abordagem da escala humana de Gehl para avaliação urbanística do território. Os resultados indicam que, embora haja avanços institucionais na estruturação da política e no mapeamento dos núcleos urbanos informais, a implementação da Reurb-S apresenta limitações quanto à articulação entre diagnóstico, planejamento e execução das intervenções urbanísticas. Observou-se predominância de ações voltadas à titulação imobiliária, sem correspondente implementação de infraestrutura urbana, qualificação ambiental e integração com políticas públicas setoriais. No estudo de caso, verificou-se que, apesar da regularização formal do parcelamento, persistem inadequações urbanísticas relevantes, como deficiência na drenagem e no saneamento básico e baixa utilização das áreas públicas. Conclui-se que a regularização fundiária de interesse social, quando desvinculada de abordagem urbanística integrada, tende a operar predominantemente no plano jurídico, com limitações quanto à transformação material do território. Sua consolidação como instrumento de política urbana depende da articulação entre planejamento, projeto e execução, da participação social e do fortalecimento da capacidade institucional do poder público. ABSTRACT: This research analyzes Urban Land Regularization of Social Interest (Reurb-S) in the municipality of Teresina, Piauí, focusing on the application of the technical instruments established by Law No. 13,465/2017, especially the preliminary study of nonconformities and the urban project. The study is based on the hypothesis that the implementation of this policy, by prioritizing legal land titling over urban and territorial integration, limits its capacity to contribute to sustainable urban development. The general objective is to analyze Reurb-S in Teresina from the perspective of territory and sustainable urban development, examining the articulation between diagnosis, planning and implementation of interventions. The specific objectives are to analyze land tenure irregularity in the municipality; examine the relationship between the preliminary study, the urban project and the objectives of Reurb; and evaluate the urban conditions of Residencial Herbert de Sousa (Residencial Betinho), the first informal urban settlement of social interest regularized by the municipal government. The methodology adopted combines qualitative and quantitative approaches, with descriptive and exploratory characteristics, structured through bibliographic research, documentary research and empirical fieldwork. The documentary research was based on official data and reports from the Municipality of Teresina, while the case study involved direct observation, focus groups with residents and analysis of cadastral and socioeconomic data. Methodological references from UN-Habitat and Gehl’s human-scale approach were also used for urban assessment of the territory. The results indicate that, although there have been institutional advances in structuring the policy and mapping informal urban settlements, the implementation of Reurb-S presents limitations regarding the articulation between diagnosis, planning and execution of urban interventions. A predominance of actions focused on land titling was observed, without corresponding implementation of urban infrastructure, environmental qualification and integration with sectoral public policies. In the case study, it was verified that, despite the formal regularization of the subdivision, relevant urban inadequacies remain, such as deficiencies in drainage and sanitation systems and low use of public areas. It is concluded that land regularization of social interest, when disconnected from an integrated urban approach, tends to operate predominantly on the legal level, with limitations regarding the material transformation of the territory. Its consolidation as an urban policy instrument depends on the articulation between planning, urban project and implementation, social participation and the strengthening of institutional capacity within public administration.